Движения недвижимости
Ошибки прошлых экономических решений теперь достаточно хорошо видны. Когда запускалась в 2018 программа 7-20-25 я писал, что эта программа популистская и ничего хорошего тем, кому хотят помочь – не даст. Так оно и вышло. Получилось больше помочь докупить вторую квартиру обеспеченным. И в результате подорожания жилья оно стало ещё более недоступным для широких масс.
Какая польза от того, что вы платите льготные 7% по ипотеке 25 лет, если квадрат подорожал на 100%. На среднюю зарплату в РК теперь можно купить полметра в месяц. Если не пить и не есть, то на семью из 4 человек купить 100 квадратных метров, понадобится 200 месяцев или 16.5 лет. А если немного кушать и ещё добавить к цене проценты по кредиту, то срок увеличится далеко за 30 лет. Поэтому видимо придётся рассчитывать не на 100, а на 50 метров.
С самого начала программа не имела чётких критериев выбора получателей этой льготы. Она была отдана на откуп банкам, у которых были свои критерии – надёжность заёмщика прежде всего. Появились непонятные очереди.
На рынке образовался резко возросший спрос и при этом никак не увеличилось предложение. Оно стало расти позже, но с запозданием. Потом к пузырю спроса добавились деньги, выводимые из ЕНПФ. Правильней было начинать с программы создания условий для строителей, снятия проблем с землёй, доступом к инфраструктуре.
Теперь денег больше нет, программа сжимается до 100 млрд в год и должна быть закрыта. Не будем вспоминать, что её повесили на Нацбанк, который вообще-то никак этими вещами не должен заниматься. И нарастает новая проблема – у застройщиков растут проблемы платежеспособного спроса. Без дешёвых денег тяжело, коммерческую ипотеку по 20% мало кто потянет.
Есть маленькая позитивная часть в движении цен – в долларах цена метра реалистична и снижается. Цена метра в Алмате сейчас возле 1500 долларов, так же как и в 2009 году. Причём доллар 2024 года уже не такой хороший как доллар 2009 года, инфляция его тоже покусала.
Но падение цен, которое началось в ценах в тенге, все равно имеет мало хорошего. Пузырь спроса плюс девальвация 2015 года взвинтила цену от уровня 300,000 до 700,000. А доходы людей в тенге так не выросли.
В целом, строительный сектор и личное строительство людей развиваются хорошо. За 2022 год был установлен рекорд, добавилось 17.5 млн кв метров, почти по одному метру на человека. Прошлый год поменьше – 14 млн, в этом должно быть около 15 млн. В 2015-17 годах было всего 3-4 млн в год. То есть прогресс налицо.
Но проблем в строительной отрасли больше, чем решений. Самое главное нет долгосрочного плана, а проблема есть. Население растёт на четверть миллиона в год. Урбанизация в стране идёт в удвоенном формате, село переезжает в город, а люди из малых городов переезжают в большие. Нужны города спутники для Алматы, которая примет в ближайшее десятилетие как минимум ещё один миллион. Нужны новые города. Нужна программа выделения земли людям для индивидуального строительства, где каждый смог бы пойти и без проблем получить свои 6-10 соток, а на селе и 50, чтобы вести хозяйство.
